看人氣、看回報(bào)、看特性、看環(huán)境
“一鋪養(yǎng)三代”這句話(huà)不知道是什么時(shí)候開(kāi)始流行的，也是時(shí)下許多新開(kāi)盤(pán)的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)外宣傳的廣告語(yǔ)。對(duì)此，投資商鋪的老百姓應(yīng)該如何看待？投資是要很理性的，不能聽(tīng)風(fēng)是雨，我們要有理性的分析，商鋪投資更是如此。
一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值和價(jià)格往往不對(duì)等。就拿商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商希望出售商鋪價(jià)格高些，但投資者是一定希望得到價(jià)值大的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r(jià)值大小？是否值得投資？
看人氣是永久旺還是分時(shí)段旺
說(shuō)商鋪就不得不說(shuō)零售消費(fèi)市場(chǎng)，因?yàn)樯啼伨褪琴I(mǎi)東西消費(fèi)的地方，你所選擇投資的商鋪的價(jià)值大小，很大程度上是由在這個(gè)商鋪的消費(fèi)力所決定的，這就跟它所在的區(qū)域又有很大的關(guān)系。這里筆者引出兩個(gè)概念供大家參考：
靜態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在具體的一定的時(shí)間段里，才會(huì)有一定消費(fèi)客群和較大消費(fèi)量產(chǎn)生的消費(fèi)區(qū)域，叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。打個(gè)比方，一個(gè)僅對(duì)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū)，它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會(huì)有大量消費(fèi)客流群體在此消費(fèi)，其他時(shí)間如上班時(shí)間，整個(gè)商業(yè)區(qū)域會(huì)比較安靜，購(gòu)物的人很少，或者只有一些老年人和小孩這些非主流消費(fèi)客群進(jìn)行消費(fèi)，這樣的區(qū)域我們叫做靜態(tài)消費(fèi)區(qū)。
動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在規(guī)定的營(yíng)業(yè)時(shí)間里，不分固定時(shí)間段，都會(huì)有大量的流動(dòng)消費(fèi)客群和消費(fèi)量的消費(fèi)區(qū)域，叫做動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)。這種動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)我們現(xiàn)在更多的會(huì)給它"商圈"或者"幾級(jí)商業(yè)中心"的定義，就如現(xiàn)有的王府井步行街、西單購(gòu)物中心等消費(fèi)人流比較大的消費(fèi)區(qū)域，商業(yè)輻射范圍涉及到整個(gè)北京市，甚至是全國(guó)，如中關(guān)村電子市場(chǎng)等，這樣的區(qū)域我們叫做動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)域。
我們投資買(mǎi)了鋪是要租出去或者等升值后賣(mài)出去，就算自己做生意經(jīng)營(yíng)，也是希望能消費(fèi)人氣旺，多賺些錢(qián)財(cái)，所以來(lái)此商鋪消費(fèi)的人越多，這個(gè)商鋪價(jià)值就越大，這除去經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題，更多的就是經(jīng)過(guò)商鋪人流多少來(lái)決定，經(jīng)過(guò)人流越多則消費(fèi)人口的基數(shù)就會(huì)越大。靜態(tài)消費(fèi)區(qū)平時(shí)并不具有人流，其中產(chǎn)生消費(fèi)的多會(huì)是固定的人，而動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)中更多的是流動(dòng)人群，如王府井大街每天在此的游客多達(dá)50多萬(wàn)，吸引著來(lái)自全國(guó)各地的游客，其區(qū)域的鋪位價(jià)值現(xiàn)在都很難估量，因此商業(yè)區(qū)域的單位時(shí)空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。但這并不是就定論靜態(tài)消費(fèi)區(qū)的商鋪不好，其區(qū)域的消費(fèi)人口規(guī)模和消費(fèi)檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價(jià)值不菲，就拿CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來(lái)說(shuō)，此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立，在上午和下午的上班時(shí)間中，無(wú)太多人流消費(fèi)，而到中午午餐時(shí)間和下班后，消費(fèi)區(qū)域一片的繁華，好幾萬(wàn)的大廈白領(lǐng)在此固定消費(fèi)，并且?guī)?dòng)周邊商業(yè)市場(chǎng)，其旁邊的昆泰國(guó)際大廈的底商，剛開(kāi)盤(pán)就以3萬(wàn)多的價(jià)格出售，且銷(xiāo)售情況不同凡響。
