開店選址： 地段、地段、還是地段
開設店鋪，首先遇到的問題就是選擇合適的開店地段�？梢哉f，任何開店者都期望找到一個理想中的“黃金地段”，誠如華商巨子李嘉誠所言，開店第一是地段，第二是地段，第三還是地段。
有專家指出：找到一個理想的店面，開店創(chuàng)業(yè)就等于成功了一半。這話一點都不為過，開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經營模式決定了店面的選擇至關重要，它往往直接決定著店鋪的成敗。
開店選址包括商圈調查、商圈評估、店鋪簽約三個主要的部分。
商圈調查
所謂商圈，指以店鋪坐落點為圓心，向外延伸一定距離，以此距離為半徑構成的一個圓形消費圈，即吸引消費者前來購物或接受服務的有效范圍。如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。
商圈大小與店鋪的經營規(guī)劃、經營范圍、所處地段、商品信譽、交通條件等有密切關系，反映著店鋪的經營輻射能力。商圈范圍是店鋪確定服務對象分布、商品構成、促銷方法和宣傳范圍的主要依據。因此在選擇商圈時一定要慎而又慎。
1.商圈范圍劃定
商圈的描繪受各種因素的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀，但按市場營銷學的觀點來說，商圈結構可分為三層，并且可以用3個大小不等的同心圓來表示：
a.主商圈：單店業(yè)績的主要來源，占單店總業(yè)績的55～70%，擁有較多忠誠率最高的顧客群；
b.次商圈：占單店總業(yè)績的15～25%，相對而言，老顧客來訪率較低；
c.輔助商圈：占單店總業(yè)績的5%，處于商圈的最外圍，游離客人多。
商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50～150米，輔助商圈為150～250米。但如果是以選購品為主的專門店或大型店，則其商圈范圍的估算可用車程來計算。
商圈基本上沒有形狀，但為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形來為商圈推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點：
a.商圈半徑以500米為限；
b.馬路分界：凡超過40米寬的道路，四線道以上或中間有欄桿、分隔島、主要干道阻隔而劃分成兩個不同商圈；
c.鐵路、平交道阻隔：人們因鐵路、平交道的阻隔，交通受阻而劃分成兩個不同商圈；
d.高架橋、地下隧道阻隔：因高架橋、地下隧道阻隔，使人潮流動不便劃分成不同商圈；
e.安全島阻隔：因安全島阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈；
f.大水溝：因大水溝阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈；
g.單行道：因單行道阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈；
h.人潮走向：人潮走向的購物習慣及人潮流動的方向，使該區(qū)形成一個獨立商圈；
2.商圈類型分析
商圈有集中型商圈和分散型商圈兩種形態(tài)。在選擇商圈時，應充分考慮店鋪的定位、所吸引的客層、所售商品價位、商圈范圍大小等多種因素。一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：
a.商業(yè)區(qū)
商業(yè)行為集中的地區(qū)，其特色為商圈大、流動人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。其消費習性具有快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等特色。
b.住宅區(qū)
該區(qū)住戶數(shù)量至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購買率較高。
c.文教區(qū)
文教區(qū)附近一般有一所或多所學校，其中以私立學校和補習班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費群以學生居多，消費金額普遍不高，但休閑食品、文教用品購買率高。
d.辦公區(qū)
該區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)。一棟辦公大樓內的員工人數(shù)可能超過一兩千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消費習性為便利性、外食人口多、消費水平較高等。
e.工業(yè)區(qū)
工業(yè)區(qū)的消費者多為工廠管理者及打工一族，消費水平較低，但消費總量較大。
f.混合區(qū)
混合區(qū)分為住商混合、住教混合、工商混合等。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，一個商圈內往往含有多種商圈類型，屬多元化的消費習性。
3.商圈調查內容
在確定了商圈的基本位置后，選址者應對預選地址的商圈進行詳細的調查，包括商圈的總體要素和競爭店的情況。其中需要調查的要點具體如下：
a.固定人口數(shù)：是指居住在商圈內的住戶數(shù)量。
b.人口密度：是將區(qū)域內居住人口數(shù)除以土地面積所得出的每平方公里居住人口數(shù)。人口密度越高越適合開設店鋪。
c.人口增加率：指隨著城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會有許多外流人口進入。
d.日夜人口數(shù)：由于店鋪經營時間長短不一，有的長達24小時，因此白天的人口數(shù)量非常重要。通常在辦公區(qū)或工業(yè)區(qū)，其白天人口數(shù)是店鋪業(yè)績的主要來源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈內人口就會明顯減少。
e.職業(yè)、年齡、教育程度、所得：不同的職業(yè)、年齡的人對于商品的需求偏好角度有所不同，同樣的教育程度也有此情形。而商圈內人口所得也直接影響到人們支出額度及店鋪消費的客單價。
f.交通：交通因素亦非常重要，因為交通可以帶來大量的流動人口，提高商圈內的消費能力。換言之，便捷的交通關系著人潮，也關系著業(yè)績的成長。
g.消費習性、生活習慣調查：不同的消費習性與生活習慣對產品的種類、組合及需求有所不同。
h.大樓種類：不同的大樓有不同的客戶。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，其購買力普遍較高。百貨公司及休閑娛樂場所能吸引顧客，聚客力高，可作為店鋪經營的互動指標。 記住，商圈調查要對競爭對手予以格外關注，因為商圈內的競爭對手會與未來單店之間構成近距離的“肉搏戰(zhàn)”關系。為了便于分析和觀察，選址者還可以畫一張商圈平面圖，圖中應主要顯示街道名稱、主要公共設施、交通線路、人口流動線路、主要競爭者位置等標志。
商圈評估
商圈調查之后，對預選商圈的評估成了關系店鋪成敗的關鍵一環(huán)。一般而言，評估是開店前必須做的一項工作，大多是靠有經驗的人員的經驗來論定，因此評估的結果可能各不相同。不過普遍來說，調查經驗豐富的老手，其評估結果比剛加入評估作業(yè)的新人要更準確。 因此，開店新手如果怕經驗不足而影響評估的可靠性，那么可以請教行業(yè)內經營良好的店鋪主人，或請相關專家協(xié)助，千萬不可掉以輕心。
1.商圈評估步驟
在商圈的評估過程中，數(shù)據化、定量化的評價數(shù)據是非常重要的，可將人為的干擾因素減至最低。在地點位置詳細圖中，可了解周圍250米內交通、道路、住宅及公共場所的位置關系，進而判斷該點的位置是否理想。商圈評估一般可分為以下幾步：
第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析調查等；
第二步：確定調查的內容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度；
第三步：對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定；
第四步：確定商圈內居民人口特征的資料來源；
第五步：根據上述分析，確定是否在商圈內營業(yè)；
最后一步：確定店鋪的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等。
2.商圈評估方法
商圈評估的方法有很多種，但常見的主要有以下幾種：
a.根據區(qū)域位置進行評估
如果顧客需要歷盡艱辛才能到你的店里來，那么即使住得很近，這地方也不能算進你的商圈。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的貨品專賣店，那么客人即使住在幾十公里之外，心理上也不覺得遠，就可以算進商圈內。
b.根據商圈的形狀進行評估
因為上下班或順道而常從店門前經過的人，很可能會買東西，所以該客人居住的地方也能列入商圈；而那些即使住在附近卻從未光顧你的店鋪的人，其所處區(qū)域也不包含在商圈內，所以商圈的形狀通常并不規(guī)則。
c.根據實際消費者乘車或步行時間進行評估
無論未來顧客以何種交通工具前來，選址時都應該親自用走路或乘車方式，順著顧客購物的路線，看看道路的坡度、公共汽車線路及等車時間等狀況。估算一下顧客若到你的店鋪購物，坐公共汽車需花多少時間等車、坐車，還有對單行道等交通限制及塞車地點、程度，出入停車場是否方便等，也都應該有所了解。
如此沿路測出消費者實際上經過的距離，做上記號，最后把這些點連起來，就能掌握商圈范圍了。
d.修正初步估計商圈
最后的工作就是對已初步確定的商圈進行修正，主要途徑就是根據所經營的商品或服務，對店址附近的顧客進行調查。
3.商圈評估報告
商圈的評估報告綜合反映了整個評估工作的過程和成果，也是評估機構承擔工作責任的書面憑證。實際工作中，商圈的評估報告是以商圈簡報的形式出現(xiàn)的。
a.商圈簡報方式
演繹法：此方法是一種慢慢導入結論的方法。先按照商圈調查所收集到的各種資料加以分析，再得出最后的結論。
歸納法：此方法則是一種一開始便提出建議事項的方法。即在簡報一開始，便提出此商圈何處適合開店及開何種類型的店鋪，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點。
b.商圈簡報的規(guī)范
商圈簡報的內容應包括：商圈范圍的確定，商圈特征的分析，人潮及交通狀況的分析，消費特征與人口特性的分析，可能凈利的推算，本商圈的優(yōu)、缺點評估，他日可供設店的有利地段及發(fā)展情況，最后的結論等。一般情況下，商圈簡報按以下步驟來進行：
用商圈簡圖的投影片確定商圈的分界線。
介紹商圈特征，包含說明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)。制作住宅特色的幻燈片，說明此商圈的建筑情況及分布密集度；制作集會場所的幻燈片，說明場所類型及聚集人口類型；制作優(yōu)秀競爭者的幻燈片，并用競爭者分析表加以說明。
介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片，說明固定住戶及人口情況；人潮分布圖的投影片，說明平日及假日的人潮狀況及走向；公交路線的投影片，說明公交車的往返方向，公交車乘客下車后的走向，以及未來客運系統(tǒng)對本商圈的影響。
教育程度分配圖的投影片，說明教育分配情形；消費者平均收支情況分配圖的投影片，說明此商圈人口平均每年每戶在個人生活上的支出。
簡介可能凈利的推算，制作可能凈利預估表的投影片，說明各立地點的預估收支情況。將此商圈的優(yōu)、缺點逐一分析，說明此商圈可供設店的地段。簡述未來的發(fā)展情況。
選址決策6步法
在進行店鋪選址時，要注意把握“客流”就是“錢流”的原則，即以適應流向人口分布，吸引廣大顧客購物為原則。一般情況下，在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因為川流不息的人潮就是潛在的客源，只要你所銷售的商品或者提供的服務能夠滿足消費者的需求，就一定會有良好的業(yè)績。
在擴大銷售的原則指導下，絕大多數(shù)店鋪都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購貨地區(qū)。
1.選址原則
選擇店址的原則必須針對不同的目標店類型，因為不同店的類型，比如獨立店、店中店、柜臺承包，單層店、多層店，底層店、中層店、高層店等等，分別對應著不同的選址原則。但無論如何，下列這些原則都是應該被考慮的通用原則：
a.有足夠的目標客戶。包括人流量、潛在和現(xiàn)實的購買力等。
b.具有方便的交通條件。如果客戶的層次屬于有車族，比如高檔美容院、高檔服務場所、高檔商品店，那么還應考慮停車場的問題。
c.方便本店的商品配送。對于大件商品、商品配送頻繁、商品數(shù)量大的單店，這一點尤為重要。
d.可以以經濟上劃算的代價取得。不能單純地以租價考慮，因為一般而言，租價和從該地址獲得的收益是成正比的。經濟上考慮的不能是成本支出或收益的單項，而應是二者的差額即純利潤量。
e.當?shù)刂伟驳劝踩珬l件良好。
f.公用基礎設施齊全。
g.該地址的鄰居店風格、內容、客流量等方面和本體系的單店不會發(fā)生矛盾和不和諧的現(xiàn)象。
h.在該地段的經營是符合有關法律和規(guī)定的。比如雖然幼兒園門口的附近是成人們聚集的場所(等待接孩子)，但按某些地區(qū)的規(guī)定，在這些地方設置成人用品店卻是不合法的。
i.有足夠的空間。
j.允許按本體系單店VIS進行裝修。
k.適度的競爭。雖然競爭不全是壞事，但過度激烈的競爭卻很容易使單店的經營發(fā)生困難，單店工作人員也會很疲累，因為每天要面對巨大的壓力。
l.該地址可以被獲得—這也是最重要的一條。雖然該地址屬于絕對的黃金地段，但卻由于各種原因不能獲得，則這樣的地址仍然是不可得的地址。
2.區(qū)域位置選擇
作為一個具體的店鋪，在選擇決策時應充分考慮顧客對不同商品的需求特點及購買規(guī)律，從而確定店鋪所在的區(qū)域位置。顧客對商品的需求一般可分為三種類型：
a.日常生活必需品
這類商品同質性大，選擇性不強，同時價格較低，顧客購買頻繁，在購買過程中，力求方便。所以，經營這類商品的店鋪應最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以內為宜。
b.周期性需求的商品
對這類商品，顧客是定期購買的。在購買時，都經過了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，購買量不大，有高度的周期性。經營這類商品的店鋪選擇在商業(yè)網點相對集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈。
c.耐用消費品及顧客特殊性需求的商品
耐用消費品多為顧客一次購買長期使用，購買頻率低。顧客在購買時，一般已有既定目標，在反復比較權衡的基礎上再做出選擇。特殊需求的商品購買的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。以經營此類商品為主的店鋪，商圈范圍要求更大，應設在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或專業(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能多的潛在顧客。
3.客流規(guī)律分析
店鋪成功的另一個關鍵因素是客流量的大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流。店鋪選擇開設地點總是力圖處在潛在客流最多、最集中的地點，以使多數(shù)人就近購買商品。但客流規(guī)模大，并不總是帶來相應的優(yōu)勢，具體問題還需具體分析。
a.客流類型
自身客流：指那些專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流。這是店鋪客流的基礎，是店鋪銷售收入的主要來源，因此，新設店鋪在選址時，應著眼評估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。
分享客流：指一家店鋪從鄰近店鋪形成的客流中獲得的客流。這種分享客流往往產生于經營相互補充商品種類的店鋪之間，或大店鋪與小店鋪之間。
派生客流：指那些順路進店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設立的商店要利用的就是派生客流。
b.客流目的、速度和滯留時間
不同地區(qū)客流規(guī)模雖然可能相同，但其目的、速度、滯留時間各不相同，要做具體分析，再做最佳地址選擇。如某些公共場所附近、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，行人雖然也順便或臨時購買一些商品，但客流目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間較短。
c.街道兩側的客流規(guī)模
同樣一條街道，兩側的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場所、交通條件、設施等影響而有所差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往往習慣光顧行駛方向右側的商店。鑒于此，開設地點應盡可能選擇在客流較多的街道一側。
在商業(yè)集中的繁華區(qū)，客流一般以購物為主流，特點是速度緩慢、停留時間長、流動時間相對分散，因此可以把經營挑選性強的商店設在這里，如服裝店等。
有些地區(qū)雖然有相當規(guī)模的客流量，卻多屬非商業(yè)因素，如車站、碼頭、學校等公共場所，其主要客流的目的不是為了購買商品，而是以其他目的為主，購物是順便。此地區(qū)的客流一般速度較快、停留時間短、流動時間比較集中，因此，可以將經營挑選性不強和攜帶方便的商品的商店設在這里，如煙酒副食品店、冷飲店、快餐店等。
4.立地點周圍設施評估
選擇開店地點還要對目標地點所在道路性質、接近度、鄰居特性等相關設施做調查。
a.道路性質
主要是調查立地點前道路特性及通行車輛的種類：
連接道路：連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供居民上下班來往，是公車站牌、交通工具轉運站林立處。
運輸?shù)缆罚簝傻刂g商品物資來源的干道，多半連接兩大區(qū)域商品貨物的流通，貨車及各式特殊運輸車輛比例多。
商流道路：批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈，其背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。
郊區(qū)道路：接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道，除了也是上下班路線外，它最主要的必定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。
老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路，往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。因此，是商業(yè)活動暢旺之處。
b.接近度
接近度是測量立地點是否符合顧客容易接近店鋪的準則。通常接近度愈高是愈好的立地點。其考評標準如下：
在預定點200公尺內是否有公車站牌或巴士轉運站。此轉運站最好是位于下班路線，以增加購物的時間性。
預定店鋪前道路的寬度：路越寬不僅行駛車流越多，且可增加停車的便利性。
是否有斑馬線可到對面街或側街，且左右距離100公尺內，關系來往人流數(shù)量的多少。
臨近100公尺內是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費認知的捷徑。
近期內是否有道路拓寬計劃或掩埋管線計劃，各項開挖馬路工程都會影響顧客上門意愿。
c.鄰居特性
指預定點兩側行業(yè)種類的特點，及不宜為鄰的行業(yè)種類。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點將會面臨強大的同業(yè)競爭；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考慮是否能構成旺市效應。
其實，不用過于擔心同業(yè)競爭的問題，一旦同業(yè)商店越開越多，就會產生聚集效應，容易擴大影響，凝聚人氣，形成“××專業(yè)街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。
另外，為避免造成顧客不良反應，如會制造大量污染的店，如洗車店，或是發(fā)出特別氣味的店，如油漆店，乃至發(fā)出煙霧的店，如燒烤店等店鋪旁不適宜開一般生活用品的店鋪。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方，比如鐵路平交道旁也不是良好的立地點。
5.立地點評估
“點”是強調立地點本身的評估，即針對所要開店的建筑物內外結構及法律問題的分析評估。其中評估項目有：
辯識性—預定點地址是否明確，臨近100公尺內是否有明顯的路標。
齊全性—建筑物內原有那些設施，通常設施愈齊備，愈節(jié)省開店裝潢成本。
所有權明確化—確認真正擁有房產所有權的業(yè)主。
完整性—通過使用執(zhí)照來再次確認承租屋在店面法律上的使用權利，并了解實際營業(yè)使用的申請。
清白性—即查清所租賃的房屋是否有被銀行或其他機構設定有他項權利或是被查封或拍賣的記錄，以避免在房屋租賃期間受房東財務糾紛影響。
時間性—預定點現(xiàn)行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用，時間越短對店鋪越有利。
明顯度—指可架設廣告招牌的可見度。招牌是店鋪與消費者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對店鋪愈好。
天候性—天候非但會影響消費意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經營上不可預估的風險。如水淹、日曬引起的商品及設備的損耗，或店面迎向強風所造成的大量塵土對店面、商品鮮度的損壞，以及設備折舊率高低、采光度好壞等均是重要的考慮因素。
建筑物本身評鑒—建筑物的年份及現(xiàn)況是評估的首要條件。一般來說，十年以上的老屋不予考慮。再者，是對建筑物構造成份及樓層的分析，前者有助于裝潢成本的預估，后者則關系間接費用的開支，如是否整棟承租，或將賣場與辦公室或是宿舍合并。同時，如各樓層高度、給水、排水、配線狀況及可供電力、消防設施都是計算改裝費用的依據。如果是屋頂加建、空地加建、中庭加建等部分，則要調查其合法性，避免日后的法律糾紛。另外，如是否為室內停車場改裝，是否為防空避難室，是否占用公共設施等都要調查清楚。
積率—指預定點本身的形狀與面積。形狀包括建筑物外觀的整體設計和預定點本身的形狀。前者關系店鋪的未來格局，后者則是賣場設計的重點。通常越方正的賣場越好。
面積—指可使用的營業(yè)面積，即經內部測量后的實際有效面積。其中門面寬度是首要條件，無論是一、二樓賣場或是一樓與地下室的賣場，不同行業(yè)有所不同，如超市因其賣場大，多設于一樓或地下室；而便利店鋪則以一樓為主要訴求；美容美發(fā)業(yè)則可設在二樓。
押金、租金—價格高低直接關系到租金成本，租金主要是房租高低及付款方式，而押金則需對附近房租行情進行調研。對于鄰店的用途，屋主、鄰居、前任承租人是何人，其個別職業(yè)、住處、信用及是否有財產糾紛等也需調查清楚。
立地評估對店鋪的成敗關系很大。一般而言，評估是開店前必須的工作，評估過程中，數(shù)據化、定量化評價數(shù)據，是非常重要的，可將人為干擾因素減至最低。
6.店鋪預定點的實地考察
店址的選定，除了書面調查，還要進行實地觀察比較。對相關的情況做一定的調查分析后，方能決定是否最后定點于此。
對于實地調查應精心細致，如立地點的人流量、附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形如何、商品的內容如何、價位的高低等，均是衡量的重點。可以連續(xù)三天在不同時段(早晨、中午、下班、晚上八點以后)實地觀察，運用現(xiàn)場觀察法來實地了解立地點的優(yōu)劣。
